24 Feb Novedades de la Ley de Propiedad Horizontal

En anteriores posts nos hemos centrado en temas como la afección de un inmueble al pago de las cuotas de comunidad, las modificaciones de fachadas con cerramientos, toldos y aire acondicionados o las obras urgentes en elementos comunes. Hoy, no obstante, vamos a tratar de resumir los principales cambios introducidos en la Ley de Propiedad Horizontal tras las dos reformas que se han llevado a cabo en 2013 y 2015.

La propiedad horizontal y su regulación

La propiedad horizontal es una forma especial de propiedad prevista en el artículo 396 del Código Civil, que establece lo siguiente: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (…)”.

En el año 1960 se aprobó la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que reguló de forma específica esta forma especial de propiedad. Esta ley ha tenido sucesivas reformas a lo largo de los años, pero la reforma efectuada en 2013 por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas supuso una modificación sustancial de la misma.

La propiedad horizontal afecta a todos los propietarios, e incluso a quienes desean comprar, ya que los derechos como propietarios pueden venir limitados tanto por la Ley como por los Estatutos que rijan la comunidad.

La reforma de junio de 2013

En el año 2013, la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (llamada “L3R”) realizó una amplia reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se pueden destacar los siguientes aspectos básicos:

Ampliación del ámbito de aplicación

Con la reforma llevada a cabo en 2013 se amplía el ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y se incluyen las subcomunidades y las entidades urbanísticas de conservación en los casos en los que así lo dispongan sus estatutos (letras d) y e) del artículo 2).

Si bien la inclusión de las subcomunidades como entidades que se rigen por la misma normativa, no supone ninguna novedad especial, ya que no se dudaba de la aplicación de la LPH a dichas entidades, sí supone una novedad la aplicación a las Entidades Urbanísticas de Conservación, por cuanto suponen la aplicación de normativa civil a entidades de naturaleza administrativa.

Mayorías necesarias

La reforma tendió a eliminar el rígido sistema de aprobación por unanimidad de diversas cuestiones relativas a las comunidades de vecinos que dificultaban su día a día, en especial en lo que respecta a la modificación de las cuotas de comunidad (que anteriormente exigían necesariamente la unanimidad por ser una alteración esencial de la comunidad).

Tras la reforma de 2013, se reduce la exigencia de unanimidad en determinados supuestos, especialmente orientados a la rehabilitación de edificios, como son:

» La división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes.

» El aumento de superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación.

» La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.

La novedad, radica en la disminución de los requisitos, pensando siempre en edificios sujetos a un ámbito de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas, y especialmente para la construcción de nuevas plantas, ya que la creación de elementos nuevos supone necesariamente una modificación de las cuotas de comunidad.

Por lo que respecta a las mayorías exigidas para el cerramiento de terrazas, tal y como señala el artículo tras su modificación, entendemos que la reducción de la exigencia de unanimidad va necesariamente ligada a los criterios de mejora de eficiencia energética y que, en ningún caso, pueden suponer la apropiación de elementos comunes. En todo caso, debemos recordar que dichas modificaciones de fachada son actos sujetos a licencia administrativa.

La reforma de 2013 introdujo numerosos cambios en la LPH, pensando en supuestos de rehabilitación de inmuebles, por lo que habrá que analizar futuras interpretaciones de la jurisprudencia para ver si son aplicables a todos los supuestos.

Por otra parte, el artículo 17 LPH establece una serie adicional de mayorías específicas para determinados supuestos:

»  La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicaciones (por ejemplo, parabólicas) o de energías renovables (por ejemplo, placas solares), podrá ser aprobada por 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen 1/3 de las cuotas de participación.

»  La supresión de barreras arquitectónicas o el establecimiento del servicio de ascensor se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

» La supresión del servicio de portería, conserjería o vigilancia requerirá el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

» La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico solo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

»  Los restantes acuerdos que puedan alterar las cuotas de comunidad requerirán en todo caso el acuerdo unánime de la junta.

Obligaciones de cada propietario

Entre las obligaciones de los propietarios, y con la finalidad de facilitar la rehabilitación de los edificios (objetivo de la L3R), se modificó el apartado c) el artículo 9, para ampliar su contenido, a fin de que los propietarios vengan obligados a consentir las servidumbres requeridas para la realización de obras, actuaciones o creación de servicios comunes acordadas de conformidad con la LPH. Así, por muy gravosas que le resulten, el propietario tiene obligación de soportar la realización de dichas obras, si bien tendrá derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Adicionalmente, en el mismo artículo 9 se modificó el alcance de la afección real del inmueble al pago de los gastos de comunidad y se estableció que el nuevo propietario de un piso o local, deberá responder, además de las deudas vencidas con la comunidad relativas a la anualidad en la que se produce la adquisición, de las de los tres años anteriores (anteriormente el plazo era de un año). De este modo, se consigue ampliar la responsabilidad vinculada al inmueble, minimizando los impagos a la comunidad.

Obras

En cuanto a las obras en base al artículo 10 se establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán el acuerdo de la junta de propietarios aquellas obras que sean necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble o instalaciones comunes, aquellas que sean necesarias en materia de accesibilidad. Igualmente se incluyen en estos casos la construcción de nuevas plantas y otras alteraciones de la estructura del edificio o construcción de un complejo inmobiliario, debido a la inclusión en un ámbito de rehabilitación urbana; los casos de división, agregación o segregación, cuanto tales actuaciones sean posibles debido a la inclusión del edificio en un ámbito de actuación de rehabilitación.

Requieren autorización administrativa la constitución y modificación de complejo inmobiliario, la división, agregación y la segregación cuando se solicite previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen a las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Dotación del fondo de reserva

Con la reforma del año 2013 se le dio una nueva redacción al apartado 2 de la disposición adicional, por la que la dotación del fondo de reserva no puede ser inferior en ningún momento del ejercicio presupuestario al mínimo legal establecido.

Ley de Propiedad Horizontal actualizada tras la reforma de octubre de 2015

El día 5 de octubre del año pasado se aprobó la Ley 42/2015 por la que se reformó la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Esta reforma afectó al régimen de propiedad horizontal en dos aspectos:

» Se redujo de 15 a 5 años el plazo de prescripción para las acciones personales que no tengan plazo especial (artículo 1964 apartado 2). Por lo tanto, las comunidades de propietarios deben reclamar las deudas por cuotas impagadas antes de que cumplan cinco años.

» Se añadió un nuevo párrafo al apartado 2 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece lo siguiente: “Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad”. De esta forma se permitirá desbloquear situaciones que pueden producir un perjuicio para la comunidad.